تفاوت شرکتهای سرمایه گذاری ساختمانی با پیمانکاران ساختمانی :

پیمانکاران ساختمانی علی القاعده مجموعه هایی هستند با تخصص ها وتجهیزات وماشین آلات لازم برای اجرای پروژه های عمرانی وساخت وساز واحدهای مسکونی, تجاری واقامتی وهیچگونه مسئولیتی در زمینه تامین منابع مالی پروژه ها وهمچنین فروش وبهره برداری از پروژه های اجراشده ندارند وطبیعتاٌ ساختار نیروی تخصصی آنان نیز متناسب با همین وظایف شکل گرفته است درحالیکه شرکتهای سرمایه گذاری ساختمانی عمدتاٌ مسئولیت تامین سرمایه ونقدینگی مورد نیاز برای اجرای پروژه های مختلف عمرانی را بعهده داشته وهمچنین برنامه ریزی لازم برای چگونگی بهره برداری وفروش این واحدها را نیز بعهده دارند وعلی القاعده هیچگونه انتظاری از آنان برای داشتن تجهیزات وماشین آلات لازم برای اجرای پروژه ها وجود ندارد ومنطقاٌ بایستی برای عملیات اجرایی به روش های متداول دربخش ساختمان ومسکن از نیروی تخصصی وتجهیزات وماشین آلات وبه تعبیری دیگر از خدمات پیمانکاری پیمانکاران استفاده نمایند.

فرآیند انجام یک پروژه عمرانی:

تعریف پروژه براساس تقاضای بازار

 

برنامه ریزی وتهیه طرح توجیهی

تهیه طرح متناسب با اهداف وامکانات

بازبینی دراهداف

بازنگری دربرنامه

اصلاح جزئیات طرح

تامین مالی

بازبینی درجریان نقدینگی

اجرا

بهره برداری یافروش

 

دراین فرآیند پیمانکاران ساختمانی فقط مسئولیت یک مرحله از کارکه اجرا است را میتوانند بعهده داشته باشند وشرکتهای سرمایه گذاری ساختمان عهده دار مدیریت منابع وهمچنین با فراهم کردن نیروی تخصصی مورد نیاز حلقه اتصال این بخشهای مختلف را برقرارنمایند.

مهندسان مشاور نیزمیتوانند به خدمت گرفته شوند و مشاورین شهرساز ومعمار تهیه طرحها را عهده دار باشندومشاور اقتصادی ومالی وظیفه تهیه طرحهای توجیهی وبرنامه ریزی های اقتصادی را بعهده داشته باشند.

همچنین شرکتهای سرمایه گذاری که با بدنه وسیعی از مردم در ارتباط هستند ومیتوانند مورد اعتماد مردم قرارگیرند بازار تقاضا را سازماندهی مینموده وگردش مالی طرحها را با استفاده از روشهای مختلف تامین مالی تسهیل نمایند ودرمواقعی که درمقاطعی از کار نقدینگی خاصی مورد نیآز باشد از سرمایه واعتبار خود استفاده واز بروز توقف درعملیات اجرایی که آفت بزرگی برای اکثر پروژه های عمرانی است جلوگیری و دوره اجرا را کوتاهتر نمایند.

البته متاسفانه درشرایط فعلی بخشی از شرکتهای سرمایه گذاری ساختمانی درحوزه فعالیتهای اجرایی وارد شده ونقش پیمانکاران را نیزخود بعهده گرفته اند وبخشی از پیمانکاران نیز فراتر از نقش پیمانکاری خود عهده دار نقش تامین سرمایه وحتی تهیه طرح نیز میباشند.

هرچقدر که سیاستهای دولت به گونه ای تنظیم شود که وظایف بخشهای مختلف تفکیک شده وهرکسی درموضوع تخصصی خودش فعالیت نماید مطمئناٌ منافع همه گروههای اجتماعی واقتصادی جامعه را در پی خواهدداشت وبازار سرمایه نیز از شفافیت بیشتری برخوردار وتقاضای بازار به شکل منطقی تری پاسخگویی خواهدشد.

 

­ ابتکارات انجام شده برای تامین مالی پروژه های ساختمانی درغیاب بانکهای خصوصی  ( بازگشت)

1. روش پیش فروش یکی از روشهای سنتی تامین مالی پروژه های ساختمانی است که نقش بسیار موثری در تامین پروژه ها دارد. چنانچه براثر عدم ایفای به موقع تعهدات ازناحیه برخی مجریان ویا براثر نبود ضوابط حقوقی مشخص مربوط به پیش فروش (نامشخص بودن قراردادها و وضع قراردادهای یکطرفه بدون رعایت حقوق پیش خریداران ) اعتماد عمومی سلب نشود ضمن اینکه کمک موثری به تامین پروژه ها خواهدنمود, کم هزینه ترین پولی است که میتواند صرف تامین نیازهای اقشار مختلف درآمدی باشد.

2. روش دیگر انعقاد قراردادهای مشارکت است که با این روش میتوان سرمایه های کوچک را به هم پیوند داد وپروژه های بزرگتری را دردستور کار قرارداد.

3. روش سوم انتشار اوارق با تعهدسود مشخص است چنانچه قادر باشیم بازار ثانویه این اوراق را درکشور قانونمند نماییم اینگونه اوراق میتواند بسیار کارآمدباشد .

4. روش چهارم مشارکت تولید کنندگان مصالح ساختمانی وتامین مصالح مورد نیاز ودریافت وجه پس از اتمام واحدها ویا با یک دوره زمانی مشخص .

بدیهی است که چنانچه یک سیستم حرفه ای متولی برنامه ریزی مالی یک پروژه باشدومراحل طراحی واجرا نیز به حرفه ای های آن بخش محول شود تداخل کمتری درحقوق کاری بخشهای مختلف بوجود آمده وبه روشهای متنوعی میتوان پروژه ها را مدیریت منابع نمود.

 

 

­     چالش های پیش روی شرکتهای سرمایه گذاری ساختمانی

1. عدم وجود شفافیت لازم درقوانین ومقررات مربوط به بازارسرمایه وهمچنین عدم سازمان یافتگی وقانونمندی بازار تقاضا.

2. وجود بساز وبفروشهای ناسالم بدون رعایت اصول فنیوبا قانون گریزیهای متعدد ودرنتیجه قیمت تمام شده پایین تر وبدون مسئولیت پذیری لازم درمورد واحدهای عرضه شده .

3. وجود فرصت های بدون ریسک سرمایه گذاری درکشور و نرخ سود بالای بخش دلالی و واسطه گری به گونه ای که عملاٌ سود مورد انتظار سرمایه گذاران کوچک افزایش می یابد. درشرایطی که درکشور سود تضمین شده 19% و17% برای اوراق مشارکت بدون ریسک وجود دارد , شرکتهای سرمایه گذاری زمانی قادرخواهندبودکه سود مورد انتظار سهامداران را محقق نمایندکه حداقل سود 40درصدی حاصل فعالیتهای سرمایه گذاری آنها باشد واین درشرایطی که بخش مسکن دریک فاصله زمانهای طولانی دچار رکود است امری بسیار مشکل وگاهی محال است مگر اینکه بطور تصادفی این دوره سرمایه گذاری بایک مرحله افزایش پله ای قیمت مسکن مصادف گردد.

4. ورود بخشهای دولتی با پشتوانه های ویژه وبرخورداری از رانتهای اطلاعاتی و اقتصادی وپشتیبانی های حقوقی ویژه که کار را برای بخش خصوصی مشکل میکند.

5. قدرت خرید پایین بخشهای وسیعی ازجامعه وعدم توانایی لازم آنها برای خرید واحدهای احداثی آنهم درشرایطی که روز بروز هزینه های ساخت ونرخ خدمات دولتی روز به روز درحال افزایش است.

 

­     موانع رشد اینگونه شرکتهای سرمایه گذاری ساختمانی :

اولین مانع نبود یک قانون جامع مربوط به بخش سرمایه وهمچنین بازار تقاضا می باشد درچنین شرایطی هرابتکاری ازناحیه اینگونه شرکتها میتواند با ورود مجموعه های غیر مسئول کارایی خودش را درجامعه ازدست بدهدواعتماد عمومی را خدشه دارکند . رشد این گونه شرکتها که علی القاعده همواره در راستای منافع عمومی نیزقدم برخواهندداشت نیازمند پشتیبانی های حقوقی وحتی مالی دولت است . دراخذ حقوق قانونی میتوان به اینگونه شرکتها که درهمراهی باسیاستهای عمومی دولت قدم برداشته ومنافع عامه مردم را تامین میکنند میتوان نگاه ویژه ای داشت وازمعافیتهای مالیاتی وحقوق وعوارض برخوردار گردند. درچنین شرایطی عامه مردم تشویق خواهندشد بجای اینکه به فعالیتهای خود بپردازند ویا به خرید اوراق مشارکت یا خودرو یا موبایل و… اقدام نمایند سرمایه های خود را دراین شرکتها به گردش درآورند. همچنین توجه به جذب وبکارگیری نیروهای کارآمد وبا تخصص های مورد نیاز ودادن انگیزه های مادی ومعنوی به آنان برای ارتقای سطح وافزایش راندمان این گونه شرکتها از اولویتهایی است که بایستی بطور جدی مدنظر مدیران اینگونه شرکتها قرارگیرد.

 

­ مشکلات شرکتهای سرمایه گذاری ساختمانی درتامین مالی , اجرای پروژه ها ودربرخورد با سازمانها ونهادهای ذیربط

 مشکلاتی که این شرکتها دراجرای پروژه ها با آنها مواجه بوده است مربوط میشود به شرایط خاص منطقه ای که بیان آن کمکی به خوانندگان محترم آن نخواهدنمود اما آنچه که بطورعام میتوان به آن اشاره نمود این است که مجموعه قوانین ومقررات ودستورالعملهای سازمانهای مختلف بدون مدنظر قراردادن اینگونه شرکتها وضع شده است دربسیاری مواقع مراجعه تک تک افراد از یک مجموعه صدنفری به یک اداره اقتصادی تر وکارسازتر بوده است تا اینکه یک شرکت بخواهد برای یک مجموعه صدواحدی مجوز آب وبرق وگاز وسایر خدمات را اخذنماید همچنین اینگونه دستگاهها به این شرکتها به دید یک مجموعه اقتصادی پولدار نگاه میکنند که به محض مراجعه بایستی همه مشکلات مالی روزمره شان را با آنها حل کنند درحالی که باید با این دید نگاه کنند که اجازه دهند اینگونه شرکتها باسرمایه خودشان بتوانند کاربیشتری انجام دهند وازمحل درآمدحاصل از پروژه حقوق قانونی مربوط به پروانه , انشعابات , مالیات و … را پرداخت نمایند.

برای مثال درشرایطی که قانون تجارت اجازه میدهد که سود سهامدار تا هشت ماه با تاخیر پرداخت شود چنانچه به همراه اظهارنامه وارایه ترازنامه وصورتحساب سود وزیان سالیانه مالیات مربوطه پرداخت نگرددکلیه فعالیتهای شرکت مختل میگردد.

همچنین درمراجعه به سایر سازمانها که تعداد آنها هم کم نیستند با مشکلاتی مواجه هستیم که بیان شفاف آن خود نیز برمشکل خواهدافزود وامید آن داریم که با اصلاح ساختار اداری این مشکلات برای همگان مرتفع شود برنامه ها وپروژه های اجرا شده توسط آن شرکت و ویژگیها ومزیتهای آن پروژه های شرکت عموماٌ به دوبخش تقسیم میشود . بخش اول مربوط است به سرمایه گذاری واجرای تعدادی از پروژه ها درطرح نوسازی وبازسازی مرکز شهرمشهد (پیرامون حرم مطهر حضرت رضا (ع ) ) ودربخش دوم پروژه هایی که درسایرنقاط شهرمشهد درحال انجام است .

دربخش اول ویژگی اصلی این پروژه ها علاوه بر ابعاد اقتصادی آن ابعاد معنوی مربوط به نوسازی وبهسازی بافت اطراف حرم مطهر می باشد به این امید که انشاا… قدمی درجهت رفاه وآسایش زائرین ومجاورین بارگاه منورحضرت رضا (ع)  برداریم وچهره زشت ونامناسب خیابانهای منتهی به حرم مطهر دگرگون شود. دراین راستا یک مجموعه تجاری واقامتی درشرف بهره برداری ودرحال فروش است وسه بلوک دیگر نیز درحال اجرا میباشد .

دربخش دوم : مجموعه مسکونی وتجاری ادیب , مجموعه های مسکونی سجاد, مجموعه مسکونی ثامن , مجموعه مسکونی وتجاری ابریشم , مجموعه مسکونی منظر و باهدف تامین مسکن واحداث واحدهای تجاری دردستورکاربوده است و ویژگی اصلی آن معماری مناسب واستحکام بنا واستفاده از مصالح مناسب بوده است .

همچنین یک منطقه صدهکتاری متصل به شهر مشهد دربهترین نقطه توسعه شهر درمجاورت پارک کوهسنگی مشهد درحال آماده سازی است که بزودی پروژه های مختلف مسکونی تجاری, خدماتی درآن با هدف ایجاد یک منطقه شهری با استانداردهای مناسب اتخاذ خواهدشد.

 جهت کسب اطلاعات بیشتر به پروژه های شرکت مراجعه کنید            
 

ابتدای صفحه